La loi Carrez est une loi immobilière visant à encadrer l’espace habitable disponible dans un bien immobilier en copropriété mis en vente. Elle permet d’éliminer toute confusion et oblige les propriétaires à utiliser une méthode unique pour mesurer la superficie privative d’un logement pouvant servir à l’habitation. Cet espace appelé surface privative habitable et son métrage répondent à des rigueurs énoncées par la loi. À cet effet, il se pose la question, c’est quoi la loi carrez et à qui elle s’adresse ?
Les détenteurs d’actifs immobiliers en copropriétés
La loi Carrez concerne tout propriétaire de biens immobiliers en copropriété dont la superficie est d’au moins 8 m² et destinés à la vente. Elle s’applique aussi à un lot ou toute fraction de lot soumis au statut de la copropriété. Ainsi, cette réglementation régie spécifiquement les :
- copropriétés horizontales (cas d’un lotissement),
- copropriétés verticales (cas d’un immeuble),
- locaux à usage d’habitation (appartements),
- locaux à usage professionnel,
- locaux à usage commercial ou de stockage et
- studios.
Il est important de souligner qu’une maison individuelle est aussi un bien immobilier qui est concerné par la loi Carrez, si celle-ci est incluse dans une copropriété horizontale. Dans le cadre de cette réglementation, obligation est faite à tout vendeur de biens immobiliers de mentionner la surface loi carrez mesurée sur tous les documents officiels de vente à savoir : le compromis de vente, les promesses unilatérales de vente et d’achat, les contrats de location-accession et de location-vente, les actes de vente.
Les copropriétaires de bien immobiliers à surfaces privatives
Tout propriétaire d’actifs immobiliers en copropriété se doit d’indiquer sur les documents de vente la surface privative du bien à vendre. Encore appelée superficie loi Carrez, la surface privative désigne la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, etc.
Comment calculer une superficie selon la loi Carrez ?
Le calcul de la surface loi carrez se fait, soit en considérant la superficie de plancher clos et couvert au sein d’un appartement, soit en tenant compte d’un lot dans chaque immeuble, située à une hauteur sous plafond d’au moins 180 cm (exclus balcons et terrasses). Cette rigueur fixée dans le calcul s’explique par le fait qu’un espace réellement habitable dans un logement acheté devrait permettre à toute personne ayant une taille moyenne de se tenir debout dans toutes les pièces. Ainsi, sont exclusivement pris en compte les locaux couverts et fermés en dur, ayant au moins 180 cm de hauteur au plafond. Par conséquent, il faut retenir que la mesure loi Carrez n’intègre pas les surfaces des :
- murs,
- cloisons,
- gaines,
- marches et cages d’escalier,
- embrasures de portes et fenêtres,
- planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 180 cm.
Il faut noter que selon cette réglementation, des infrastructures comme les boxes, annexes ou greniers aménageables autant que les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² sont exclus du calcul. En effet, les caves, jardins, garages et places de parking ne sont pas non plus pris en compte tandis que les pièces privatives (cuisine, douche, installations sanitaires, etc.) doivent être considérées intégralement. Mais quand une vente réunit plusieurs lots de moins de 8 m² chacun, ils doivent être considérés ensemble dans le calcul.
Les diagnostiqueurs : pour le mesurage précis de la superficie loi Carrez
Le diagnostic de superficie loi Carrez peut être effectué par le propriétaire, mais pour des raisons de précision, il est fortement recommandé de solliciter l’expertise d’un diagnostiqueur immobilier. Les compétences et aptitudes de ce dernier permettent de garantir des mesures très précises et surtout plus encore dans le cas de pièces mansardées. Dans ce cas, il faut exclusivement tenir compte de la partie de la pièce ayant une hauteur sous plafond d’au moins 180 cm.
Face aux multiples exigences et à la nécessité de précision, le diagnostiqueur pourrait utiliser des outils comme le télémètre laser pour des mesures d’une précision optimale. Il peut tout aussi bien se servir de logiciels de calcul pour le calcul de la superficie afin de s’assurer d’exclure effectivement les surfaces non incluses. À la suite du mesurage par l’expert, le propriétaire où vendeur pourrait se faire délivrer une attestation de superficie privative loi Carrez, en plus de la garantie de la responsabilité du professionnel en cas de contentieux sur le calcul.
La cour de cassation : gestion des litiges concernant les surfaces privatives
En cas de litige, si la superficie privative du logement n’est pas précisée sur les documents officiels de vente d’un bien immobilier en copropriété, l’acquéreur peut, dans un délai d’un mois à compter de la signature desdits documents, engager une action en justice pour la nullité de l’acte de vente.
En cas d’erreur sur la mesure de la superficie, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur à la possibilité, dans un délai d’un an à partir de la signature de l’acte de vente, de demander une révision du prix de vente proportionnellement à la superficie déclarée en excès. Mais si la superficie du logement est supérieure à celle exprimée dans l’acte officiel, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.